ישן מפני חדש תהרסו ותבנו

הריסה בתהליך פינוי בינוי וחפירה לבנייה חדשה

התחדשות עירונית מבטאת בעוצמה את הביטוי ישן מפני חדש תוציא

ישן מפני חדש תהרסו היא כיום המתודה המקובלת ביותר בתוכנית להתחדשות עירונית.
בעבר באזורים מסוימים ניתנו אישורי תמ"א 38 (חוק חיזוק מבנים) שלא כללו הריסה מלאה של המבנה וחפירה למרתפי חנייה.

רשיונות אלה ניתנו בעיקר למבנים לשימור כאשר אלמנטים של הבניין (חזית למשל) נותרו על כנם.
יתר חלקי הבניין ייעודו להריסה ובמקומם תוכננה חפירה של יסודות למבנה החדש.

כיום הנטייה בפינוי בינוי היא לבצע הריסת מבנים מלאה כולל פינוי כלל המרכיבים של המבנה הישן.
לאחר מכן מבוצעות עבודות חפירה ליסודות וקומות חנייה בהתאם לתוכנית הבינוי החדשה.

אתגרים והיתרים בפינוי בינוי היתרי הריסה, חפירה ובנייה

כאשר בפינוי בינוי המסלול מלא מלא – ישן מפני חדש תהרסו תחפרו ותבנו, כלל הפעולות נופלות תחת היתר הבנייה.

ניתן אולי להשוות בין ישן מפני חדש כאשר מחליפים מטבח שלם לבין ישן מפני חדש בתמ"א 38.
כאשר מחליפים מטבח פעמים רבות מזיזים את מיקום הכיור, הברזים, הניקוז, החשמל, והגז.
לפני התקנת המטבח החדש יש צורך לבצע חציבה או חפירה בקירות או ברצפה על מנת להתאים לתוכנית המטבח החדשה.

החלפה של מטבח חדש אינה דורשת היתרים אלה אם כן משנים את מעטפת המבנה (הזזת חלון או דלת למשל).

פינוי בינוי של מבנה שלם מחייב הגשת תוכניות הכוללות את כל השלבים הריסה, פינוי, חפירה ובניה.
היתר הבניה יכלול בתוכו גם את תוכנית הריסה למבנה, וגם הנחיות מדויקות לפינוי פסולת הבניין בהתאם לתקנות.
החפירה (כולל דיפון אם יש צורך) גם היא נכללת בהיתר הבנייה וכמובן תהליכי הבנייה.

בהחלפת מטבח יש להקפיד ולפעול על פי הסדר ההגיוני כלומר לא מרכיבים את המטבח החדש לפני שמעבירים את האינסטלציה למים חשמל וגז.

באופן דומה היתר בנייה כולל סדר פעולות קפדני שעומד בדרישות התקנים.

הריסה, פינוי, חפירה ובנייה מחייבים הקפדה על כל שלב ושלב בתהליך
מובן כי כאשר מדובר על מבנה חריגה מהתוכנית והכללים להריסה, חפירה ובנייה עלולים להיות מסוכנים.

התחדשות עירונית – חיזוק והוספת קומות לפי תמ"א 38 חוק חיזוק מבנים

התהליך בו התבצע חיזוק מבנה בלבד והוספת קומות בהתאם לחוק חיזוק מבנים בתוכנית תמ"א 38 לא הוכיח את עצמו.
באזורים פריפריאלים רבים לא מומשו כל תוכניות תמ"א 38 בעיקר בשל חוסר כדאיות כלכלית.
גם באזורי ביקוש במרבית המקרים תמ"א 38 הייתה כדאית יותר ליזמים עם פינוי בינוי מלא.

לעיתים ניסו קבלנים להשאיר את המבנה עומד, לחזק אותו ולבנות מעליו מספר קומות נוספות.
לאור מצוקת החנייה יש מחויבות לספק מספר מקומות חנייה תקני גם למבנה שעובר תמ"א 38.
מאחר וחפירת מרתף מתחת לבית קיים כרוכה בעלויות גבוהות במקרים רבים חשבון מהיר מראה שיש עדיפות לפינוי בינוי מלא מלא.

כיום בכל מקרה שהבניין לא לשימור ישן מפני חדש תהרסו ותבנו מחדש היא ברירת המחדל.
ישן מפני חדש הכולל הריסה של המבנה, פינויו, חפירה ובנייה מחדש היא ההעדפה של מרבית מהנדסי העיר, היזמים ודיירי הבניינים המיועדים לפינוי בינוי או תמ"א 38.